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路透专访:中资海外购房趋势可持续,因资金成本具优势--仲量联行

编辑:本站发布时间:2019-08-23 11:05:02 点击:118

路透专访:中资海外购房趋势可持续,因资金成本具优势--仲量联行 / 5 years ago路透专访:中资海外购房趋势可持续,因资金成本具优势--仲量联行2 分钟阅读* 中资购海外房产趋势料将持续 * 四类中资机构投资方向各有不同 * 融资成本较海外本土对手更具优势 记者 梁慧仪 路透香港5月20日 - 近年中资机构到海外投资房地产渐增,仲量联行国际资本集团中国区总监夏扬扬相信,该趋势只是开始,未来中资“走出去”势必继续,而且中资机构可同时利用东西方市场进行融资,令他们较海外的本土对手在资金成本更具优势。 中国政府近年大力鼓励企业“走出去”,中资在海外投资房地产于去年渐次开花,纽约、伦敦等国际金融中心的不少地标项目已成为他们囊中物。 “对中资企业来说,在国际市场投资现在才是开始。”专为中资企业与海外业主牵“红线”的夏扬扬在上海接受路透电话专访时称。 他指出,去年全球所有的商业房地产交易额5,630亿美元,中资占比不到2%。 四大类中国机构成为海外房地产投资市场的新力军:开发商、保险公司、社保基金/中投等主权基金,以及高净值投资者。 夏扬扬表示,这四类投资者投资目标各异,例如开发商会选择一些中国移民或旅游热点开发住宅。例如碧桂园 在澳洲悉尼开发住宅项目,万科 与美国铁狮门(Tishman Speyer)在美国三藩市合作建住宅。 至于保险资金与主权基金通常首选在纽约、伦敦等金融中心购买核心资产并长期持有,要求的是稳定回报及最少程度参与管理。例如平安保险 去年就以2.6亿英镑购入伦敦地标建筑劳埃德大厦(Lloyds of London)。 高净值投资者则有可能选择一些增值潜力较大的项目,例如收购乙级写字楼后进行小整以提升物业价值,或开发规模约100-200套的小型住宅项目。 **海内外融资优势** 成熟市场的商业房产收益率相对稳定惟并不算高,夏扬扬指出,对中资机构来说,他们更看重的是海外投资能实现投资多元化及取得稳定回报。 "纽约和伦敦的甲级/核心商业物业收益率大约4-5%,并正在下降中,但他们的资金/借贷成本相对也低,约3.5-4%,所以仍能取得正回报。"他说。 对中资机构来说则另有计算方法。 由于现时中国尚未开放人民币自由兑换,中资机构在海外进行收购,要经发改委、外管局、商务部等多个部门审批才能汇出本金,但在项目开发时则可利用欧美较为低廉的银行融资提供开发贷款。 不过,随着美国逐步减少买债,市场预期美国明年中左右可能开始加息,资金成本也将上升。 "当(欧美)当地人觉得资金成本上升,很有可能对中资进入这些市场是一个好机会,因为他们可能在中国或其他亚洲地方借贷再去美国投资,所以即使将来欧美升息,也不会是一个单一理由让他们停止海外投资。"夏扬扬说。 他举例指出,前几年澳洲的利率一度飙升,对当地开发商来说借贷成本太高,但却吸引了不少美国和韩国投资者进入当地市场,就是因为他们在海外融资要比澳洲当地便宜。 “假如中资机构的资金成本低过当地对手2%,他们就可以多付2%的差价。”夏扬扬说。 此外,由于汇出外汇审批需时,现时中资机构在海外洽购的主要为场外交易(off-market deals),这种交易方式也较适合中国企业文化。夏扬扬指出,场外交易的谈判弹性较大,交割时间也有较大商量余地。 “中资企业最大的问题是外汇打出去的时间比较长,对他们参与公开市场竞标是一个挑战,所以多数还是off-market。”他说。 经常带中资机构到世界各地洽谈项目的夏扬扬表示,中资买家往往希望能与业主见面直接沟通谈价钱,但在西方国家,业主则把洽谈的权力交予其代理,过程中本身不会出面。而他的工作之一是打破这道屏障,例如要求业主至少出来见一次面互相认识,但整个谈判过程到落实交易还是由他及团队来完成。 “东西方商业文化很不一样,要经过沟通一点一点接合,才能合作成功。”他说。(完) (审校 张喜良)
 

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